重庆退购房认筹金​如何区别商品房预订合同和商品房买卖合同？

重庆退购房认筹金如何区别商品房预订合同和商品房买卖合同？

 依据《民法典》第495条的规则，当事人约好在将来必定期限内缔结合同的认购书、订货书、预订书等，构成预订合同。但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规则，商品房的认购、订货、预订等协议具有《商品房出售管理办法》第十六条规则的商品房买卖合同的首要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

 依据《商品房出售管理办法》第十六条规则，商品房出售时，房地产开发企业和买受人应当缔结书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当清晰以下首要内容：1、当事人称号或许名字和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的出售办法；4、商品房价款的确定办法及总价款、付款办法、付款时间；5、交给使用条件及日期；6、装饰、设备规范承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交给承诺和有关权益、职责；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理办法；10、办理产权挂号有关事宜；11、处理争议的办法；12、违约职责；13、两边约好的其他事项。

 因此，区别两边签定的合同到底是商品房预订合同还是商品房买卖合同的关键在于，两边当事人签定合同内容是否具有《商品房出售管理办法》第十六条清晰的首要内容。

 如果具有，且卖方也依照约好收受了购房款的，那么这样的协议应当为商品房买卖合同。此时，买方虽然付出的是购房定金，也不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规则要求返还定金。

重庆退购房认筹金 如果不具有，那么两边的合同应当认定为预订合同。买方付出定金后，由于不行归责于两边的导致商品房买卖合同不能缔结的，收受定金的卖方应当向买方返还定金。

 第二个问题：什么是不行归责于两边的原因导致商品房买卖合同不能缔结？

 为清晰什么是不行归责于两边当事人的事由导致商品房买卖合同不能缔结，我们参考了苏州市地区法院的裁判事例，供我们参考学习：

 在（2019）苏0582民初12287号案件中，张家港市人民法院以为，预订协议并未对付款办法及期限、交给期限、装饰设备规范等商品房买卖合同的首要条款进行约好，且协议第5条也清晰约好“本协议中其他未清晰事项，在两边签定《商品房买卖合同》时确定”，故两边仍需就其余合同条款继续进行商量。原告因就付款办法及期限、装饰设备规范等合同首要条款未与被告公司洽谈一致导致未与公司公司缔结《商品房买卖合同》，属不行归责于两边当事人的事由，故原告要求被告交还其付出的定金，于法有据，应予支持。

 在（2019）苏0506民初1202号案件中，吴中区人民法院以为，原被告在自愿前提下就案涉房子的交易于2018年8月5日签定认购协议，该认购协议约好了房子单价、总价、优惠条件以及按揭付款办法、两边应于2018年8月12日前签定商品房买卖合同等，已具有预订合同的构成要件，当事人均应受该协议约束，违约一方应承当相应的违约职责。关于认购协议的违约方及职责承当。认购协议约好原告应于2018年8月12日前到售楼处与被告签定商品房买卖合同，后经两边交流洽谈顺延至2018年8月15日签约，当天又因首付款的付款账户问题两边洽谈一致顺延至2018年8月17日签约，当天两边又因不合致签约未成，现两边虽就签约未成的原因陈述不一，但无论是对购房款金额或付款期限不能达成一致意见，还是对所涉房子的装饰规范不能达成一致意见，均属两边未能就商品房买卖合同首要条款洽谈一致，尔后两边以微信、通话、发函等办法交流后仍未能就相关不合达成一致意见，导致两边未能签定商品房买卖合同，而认购协议中亦未就装饰规范或付款期限等进行清晰约好，故两边签约未成归于不行归责于两边的原因，故不该适用定金罚则，对原告要求返还定金的诉请予以支持。

 在（2019）苏05民终2934号案件中，苏州市中级人民法院以为，虽然《出售认购协议书》上约好了房子位于、面积、价款、付款办法等首要条款，但未有面积差异处理办法及违约职责方面的内容。同时《商品房买卖合同》草稿中第九条“房子层高差异处理办法”及第十二条“房子保修职责”系《苏州市商品房买卖合同》演示文本中可选择性条款。在上述条款不清晰或可由两边选择的情况下，买卖两边理应就此洽谈一致。因此两边在2018年9月17日前就上述条款未能达成一致而未签定商品房买卖合同原因应认定两边当事人商量不成，不能以为是任何一方当事人违反订货协议的约好。此情况应归于不行归责于两边的事由。

 通过对上述三个事例的剖析，本律师以为，构成导致商品房买卖合同不能缔结的“不行归责于两边当事人的事由”应当具有下列要素：

 其一，两边签定的认购单内容并不完整。

 其二，认购单中未涉及到的重要事项，买卖两边在后期发生了严重不合。

 其三，两边之间的不合事项，对买方购房的确有重大影响。

 综上所述，如果顾客付出购房定金后，在签定商品房买卖合同之前，出现了“因不行归责于两边当事人的事由导致商品房买卖合同无法缔结”的景象，那么顾客能够行使法定权利，要求收受定金一方向其返还定金。

本文由重庆退购房认筹金整理